Отеки головы

Понесенные затраты после ввода в эксплуатацию здания. Расходы застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Подскажите пожалуйста, если компания-застройщик понесла расходы после ввода жилого дома в эксплуатацию такие как: изготовление кадастрового и технич

Вопрос: ...Подрядчиком после сдачи заказчику построенного объекта проведены работы по устранению недостатков, расходы на которые учтены при исчислении налога на прибыль: договором предусмотрено гарантийное обслуживание и ремонт построенного объекта. Правомерно ли налоговый орган доначислил налог на прибыль, указав, что себестоимость объекта сформирована; расходы, произведенные после сдачи объекта, экономически необоснованны? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009)

Вопрос: Налогоплательщиком в налоговой декларации по налогу на прибыль организаций в общей сумме отражены расходы, произведенные после сдачи заказчику построенного объекта. Однако, учитывая, что налогоплательщик является подрядной организацией, а по данному объекту после его сдачи возникла необходимость в устранении недостатков, им были проведены соответствующие работы по устранению недостатков, расходы на которые учтены при исчислении налога на прибыль, так как договором было предусмотрено гарантийное обслуживание и ремонт построенного объекта. Налоговый орган по результатам налоговой проверки принял решение о доначислении налога на прибыль, указав, что окончательная себестоимость данного объекта сформирована, следовательно, расходы, произведенные после сдачи заказчику объекта, являются экономически необоснованными и не могут быть направлены на получение дохода. Правомерна ли позиция налогового органа?
Ответ: В соответствии со ст. 753 Гражданского кодекса РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.
Согласно ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. п. 1 - 5 ст. 724 ГК РФ (ст. 756 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 724 ГК РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В пп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ установлено, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы на оказание услуг по гарантийному ремонту и обслуживанию, включая отчисления в резерв на предстоящие расходы на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание (с учетом ст. 267 НК РФ).
Таким образом, в случае когда организация выполняет работы по гарантийному ремонту переданного объекта (возмездные работы, предполагающие получение доходов), она вправе учесть при формировании налоговой базы для исчисления налога на прибыль расходы, связанные с гарантийным обслуживанием и ремонтом реализованного на условиях гарантийного обслуживания и ремонта объекта при условии документального подтверждения расходов.
Арбитражный суд г. Москвы в Решении от 30.06.2008 N А40-3828/08-126-16 приходит к выводу, что налогоплательщик, выступающий в качестве подрядчика по объекту, был обязан устранять выявленные в ходе эксплуатации объекта недостатки и понес расходы на содержание объекта. Суд полагает, что налогоплательщик вправе учесть при формировании налоговой базы для исчисления налога на прибыль расходы, связанные с гарантийным обслуживанием и ремонтом реализованного на условиях гарантийного обслуживания и ремонта объекта при условии документального подтверждения расходов (Постановлением ФАС Московского округа от 17.12.2008 N КА-А40/11897-08 данное Решение и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2008 N 09АП-10480/2008 оставлены без изменения).
Таким образом, приходим к выводу, что позиция налогового органа в данном случае является неправомерной.
Ю.М.Лермонтов
Минфин России
01.06.2009

Бухгалтерский учет расходов по сданному ремонту участка дороги. Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию.

Вопрос: Наша организация выполняла работы по ремонту участка дороги (мы подрядчики), Приемка прошла в августе, но не все работы были выполнены. Соответственно в сентябре все доделали и есть затраты по зарплате, взносам, ГСМ и материалам. Все затраты прямые. Можно ли относить затраты в учёте на объект, если он был сдан в августе (был подписан акт выполненных работ, выписан счёт-фактура), но работы продолжались в сентябре (есть затраты)? Можно ли безопасно учесть данные затраты в расходах при расчёте налога на прибыль?

Ответ: В бухгалтерском учете расходы по сданному объекту следует учесть в составе прочих расходов на счете 91-2.

Согласно официальной позиции контролеров затраты, произведенные после сдачи строительного объекта в эксплуатацию, в налоговом учете не признаются, поскольку считаются экономически необоснованными (после сдачи объекта в эксплуатацию обязательства застройщика прекращаются, за исключением гарантийных обязательств). Поэтому в налоговом учете расходы по сданному объекту признавать рискованно.

Однако есть судебные решения в пользу налогоплательщиков (например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12). Но учитывая официальную позицию контролирующих ведомств, право списать в расходы затраты, понесенные после сдачи объекта, заказчику, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Обоснование

Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

Случается, что какие-то работы застройщику необходимо выполнить после сдачи дома в эксплуатацию. Как учесть понесенные затраты? Каков источник их финансирования при долевом строительстве?

Дом сдан, но не все работы завершены

Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.

Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.

По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.

Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.

Отражение операций в учете

Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).

Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:

Дебет 08 Кредит 60 (20, 70, 76)
- учтены расходы на строительство объекта.

С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов.

В Плане счетов для учета резервов предназначен счет 96 «Резервы предстоящих расходов».

При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина такого обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).

Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:

1. из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;

2. в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.

Понятие обязательства приведено в пункте 7.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).

Так как на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно. Резерв не создается.

После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08, подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.

При этом делается проводка:

Дебет 76 (86) Кредит 08
- отражена передача объекта участнику долевого строительства.

Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.

В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Как учитывать НДС

По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).

Отметим основные моменты.

НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).

У застройщика объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ может признаваться стоимость его услуг. Но с 1 октября 2010 года услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения), налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ введен Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ.

Суммы же налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Следовательно, НДС по расходам на строительство подлежит включению в стоимость строительства:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
- учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19, за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:
Дебет 76 (86) Кредит 19
- списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.

2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Обратите внимание: застройщик - плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Важно запомнить

Если на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно (резерв не создается).

Как строителям оправдать расходы по уже сданному объекту

Налоговики часто доначисляют строителям налог на прибыль и НДС в случае, если расходы по объекту произведены уже после его приемки заказчиком, тогда как на практике доработка уже сданного объекта весьма распространена. Отбиться от подобных претензий поможет постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12 .

По мнению судей, ситуация, когда генподрядчик сначала сдает результат выполненных работ заказчику и только после этого подписывает акт с субподрядчиком, является общепризнанным обычаем делового оборота в сфере строительства. Таким образом, если работы субподрядчика приняты позже их сдачи заказчику, то это еще не свидетельствует о необоснованности расходов и вычетов по НДС.

Подписывая первоначально акт приемки выполненных работ с заказчиком, компания защищает свои интересы, поскольку в случае выявления скрытых дефектов субподрядчик должен будет устранить их до сдачи работ генеральному подрядчику. К аналогичным выводам суды приходили и ранее (см., например,

Дом сдан, но не все работы завершены

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

Отражение операций в учете

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (20, 70, 76…)

Учтены расходы на строительство объекта.

а) из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;

б) в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.

Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота. >|Понятие обязательства приведено пункте 7.3 в Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).|<

После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08 , подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.

При этом делается проводка:

ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08

Отражена передача объекта участнику долевого строительства.

Как учитывать НДС

Отметим основные моменты.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (76…)

Учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19 , за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:

ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 19

Списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.

2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.

Обратите внимание: застройщик - плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Важно запомнить

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №1, январь 2012 г.

Расходы застройщика, которые он несет после передачи дольщикам (инвесторам) их долей в построенном и сданном объекте, он учитывает на отдельном субсчете балансового счета 08. Подробнее расскажем в статье.

В практике строительства нередко встречается такая ситуация.

На момент, когда застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, он произвел не все расходы застройщика по строительству объекта. Речь идет о расходах, которые предусмотрены проектом, но объективно не могли быть понесены. В частности, в связи с сезонным характером выполняемых работ.

Например, дом ввели в эксплуатацию зимой. В этом случае работы, которые связаны с благоустройством территории вокруг этого дома, невозможно выполнять до наступления соответствующих погодных условий. Тем не менее при строительстве по инвестиционным контрактам застройщик передает каждому инвестору его доли сразу после того, как получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть без указанных расходов. Каким образом учесть такие затраты и как их потом передать инвестору?

Расходы застройщика можно зарезервировать

Итак, расходы, которые застройщик несет после ввода объекта в эксплуатацию, должны быть обоснованы и предусмотрены проектом на строительство объекта. Это значит, что застройщик может оценить такие расходы до момента, когда будет их осуществлять. Для застройщика важно, чтобы он мог рассчитать сметную стоимость указанных расходов. Это необходимо для того, чтобы определить способ их учета и в дальнейшем распределить между инвесторами.

Например, объект строится в рамках долевого строительства или инвестиционного контракта. В этом случае денежные средства, которые застройщик получил от дольщиков (инвесторов) для целей налогообложения, являются целевыми. Их застройщик вправе расходовать только на строительство данного объекта ().

Предположим, на момент передачи объекта дольщику (инвестору) застройщик по объективным причинам не мог понести все расходы на строительство. Тогда он распределяет между ними только те расходы застройщика, которые учел до этого момента. Эту же сумму расходов застройщик учитывает в налоговом учете как израсходованную часть целевых средств. Остаток этих средств, которые получены от дольщиков (инвесторов), составляет экономию застройщика. В обычных условиях она включается в доход застройщика для целей налогообложения. Но может ли застройщик сказать, что он больше не нуждается в средствах дольщиков и инвесторов? Ведь какие-то предусмотренные проектом расходы застройщик не произвел.

Считаю, в этом случае застройщик вправе «зарезервировать» часть неизрасходованных средств дольщиков (инвесторов), для того чтобы покрыть более поздние расходы. Иными словами, застройщик вправе оставить часть средств целевого финансирования под будущие строительные расходы. При этом он не учитывает их, когда определяет экономию и финансовый результат по строительству объекта.

Вот для этого и нужен сметный расчет предполагаемых расходов. Он поможет обосновать, при необходимости, величину указанных средств целевого финансирования. То есть тех, которые не были потрачены на строительство по объективным причинам, но которые застройщику еще предстоит потратить.

Расходы застройщика: порядок учета

Расходы, которые застройщик несет после передачи дольщикам (инвесторам) их долей в построенном и сданном объекте, он учитывает на отдельном субсчете балансового .

После того как такие расходы застройщика собраны, он списывает их за счет остатка средств дольщиков (инвесторов). Причем ранее он учитывал эти средства как свою экономию. Одновременно сумму указанных расходов застройщик распределяет между дольщиками (инвесторами) и передает им в том же порядке, как и основные расходы.

Сумма расходов оказалась меньше остатка средств целевого финансирования. В этом случае разницу включают в доход застройщика для целей налогообложения. Но сумма расходов может быть обоснованно больше остатка целевых средств. Тогда разницу застройщик может учесть в пределах суммы экономии, которую он определил на момент передачи объекта дольщикам (инвесторам). То есть ранее застройщик включил ее в доход.

Пример

ООО «Домстрой» (застройщик) ведет строительство многоквартирного дома по договорам долевого участия. Предположим, средства, которые застройщик получил от дольщиков, составили 100 000 000 руб., расходы по строительству до передачи квартир - 80 000 000 руб. Дом вводится в эксплуатацию в зимний период, поэтому работы по благоустройству застройщик будет проводить уже после передачи объекта дольщикам. Сумма будущих расходов, которые рассчитаны по сметной стоимости, - 5 000 000 руб. Экономия застройщика за минусом будущих расходов составит:
100 000 000 - 80 000 000 - 5 000 000 = 15 000 000 руб.
Бухгалтер застройщика отразит операции следующими записями:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
- 100 000 000 руб. - получены средства дольщиков;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
- 80 000 000 руб. - отражены расходы по строительству объекта до передачи дольщикам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
- 80 000 000 руб. - переданы дольщикам расходы по строительству;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90
- 15 000 000 руб. - отражена экономия средств дольщиков;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
- 5 000 000 руб. - понесены расходы на благоустройство территории;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
- 5 000 000 руб. - отнесены расходы на благоустройство за счет остатка неизрасходованных средств и переданы дольщикам.

Возможен и иной вариант. На момент передачи расходов по строительству объекта дольщикам (инвесторам) застройщик не может обосновать необходимую ему сумму под предусмотренные проектом будущие расходы. Тогда налоговики могут посчитать, что застройщик необоснованно уменьшил суммы экономии средств дольщиков (инвесторов) на указанные расходы. В такой ситуации рекомендую включить в экономию всю сумму разницы между средствами, которые получили от дольщиков (инвесторов), и суммой расходов на дату передачи объекта.

Понесенные же впоследствии расходы, связанные с дополнительными работами, застройщик вправе включить в прочие расходы (Дебет 91). В налоговом учете их можно признать экономически обоснованными расходами. Поскольку они связаны с деятельностью, которая направлена на то, чтобы получить доход (). А значит, учесть в пределах суммы ранее полученной экономии.

Не следует забывать и такой момент. Намерение застройщика произвести необходимые расходы надо обязательно документировать. Ведь в рассматриваемой ситуации возможны налоговые споры. Поэтому в договорах, актах передачи и иных документах, которые застройщик подписывает с дольщиками (инвесторами), надо отразить указанные последующие расходы. Это послужит дополнительным обоснованием позиции застройщика.

Подскажите пожалуйста, если компания-застройщик понесла расходы после ввода жилого дома в эксплуатацию такие как: изготовление кадастрового и технического паспорта, газоснабжение, агентские услуги по продаже квартир. На какие расходы можно это отнести?

Расходы на изготовление кадастрового и технического паспорта, а также агентские услуги по продаже квартир можно отнести в прочие расходы в налоговом учете. В бухгалтерском учете расходы отнесите в состав расходов по обычному виду деятельности. Расходы на газоснабжение учитывать рискованно. Исходя из норм статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. Однако практика строительства показывает, что данное условие выполняется в редких случаях. То есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получает на объект не полной готовности. Такая ситуация выходит за рамки правового поля. Нормативные акты по бухгалтерскому учету не рассматривают порядок учета в ситуациях, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства. Значит, рекомендовать порядок учета расходов, осуществляемых организацией после ввода дома в эксплуатацию, с точки зрения требования нормативных актов невозможно. В таких случаях можно лишь говорить о рисках, которые ожидают организацию в случае принятия решения о включении данных расходов в стоимость завершенного (по документам) строительства. Риски эти связаны с тем, что налоговые органы могут не признать данные расходы в стоимости строительства обоснованными, поскольку по документам строительство дома завершено. Следовательно, эти расходы не могут уменьшить сумму дохода по договорам участия в долевом строительстве, определяемого как разница между средствами, полученными от дольщиков, и фактическими расходами по строительству. То же касается ситуации, если застройщик решит отнести данные расходы в стоимость квартир, оставшихся в его распоряжении.

Обоснование

1.Доделки после ввода дома в эксплуатацию

Жилой дом построен, часть квартир, на которые были заключены договоры участия в долевом строительстве, переданы дольщикам, а часть остались в собственности застройщика. При этом еще продолжаются некоторые доделки объекта. Как их отразить в налоговом учете?

Учет расходов в такой ситуации законодательством не предусмотрен.

Как следует из вопроса, застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из норм Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. Однако практика строительства показывает, что данное условие выполняется в редких случаях.

То есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получает на объект не полной готовности. Такая ситуация выходит за рамки правового поля.

Нормативные акты по бухгалтерскому учету не рассматривают порядок учета в ситуациях, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства. Значит, рекомендовать порядок учета расходов, осуществляемых организацией после ввода дома в эксплуатацию, с точки зрения требования нормативных актов невозможно.

В таких случаях можно лишь говорить о рисках, которые ожидают организацию в случае принятия решения о включении данных расходов в стоимость завершенного (по документам) строительства. Риски эти связаны с тем, что налоговые органы могут не признать данные расходы в стоимости строительства обоснованными, поскольку по документам строительство дома завершено.

Следовательно, эти расходы не могут уменьшить сумму дохода по договорам участия в долевом строительстве, определяемого как разница между средствами, полученными от дольщиков, и фактическими расходами по строительству. То же касается ситуации, если застройщик решит отнести данные расходы в стоимость квартир, оставшихся в его распоряжении.*

ИЗ ЖУРНАЛА СТРОИТЕЛЬСТВО: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ. ЭЛЬВИРА МИТЮКОВА

2.5.7. Расходы после ввода здания в эксплуатацию

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались недоделки, не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли или на увеличении 08 счета?

Прямого ответа на этот вопрос нет.

По мнению специалистов Минфина России (письмо от 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Однако обращаем внимание, что данный вопрос, независимо от ответа чиновников, остается спорным. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам.

Исключением из этого правила являются отделочные работы. Их можно производить после ввода в эксплуатацию недвижимости и включать в стоимость объекта.

Действительно, исходя из п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В то же время сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (п. 1.8 СНиП 3.01.04-87, п. 11, 12 актов по ф. № КС-11, КС-14).

Следовательно, такие расходы могут быть отражены в стоимости объекта после его ввода в эксплуатацию. Если же строительная организация несет иные расходы, связанные со строительством, и учитывает их в стоимости объекта или при налогообложении прибыли, не исключено, что свою позицию ей придется доказывать в суде. В свое оправдание можно привести следующие аргументы.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. В то же время согласно правовой позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 , разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Поэтому и фактическая сумма затрат на строительство застройщиком может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ.

Аналогичного мнения придерживается ФАС Поволжского округа от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 № А27-8216/2012), Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК) и др.

Расходы на ремонт и достройку объекта

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Имейте в виду, что расходы на достройку объекта должны быть произведены в соответствии с техническими условиями, проектами и разрешительной документацией. Если в первоначальном варианте документов (на само строительство) затраты на достройку не указаны, учесть их в стоимости объекта или для налогообложения прибыли будет спорно.*